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远洋资本:粤港澳大湾区建设更需借力资本取成功

2019/09/16

 仅40年的时间,深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设与发展的奇迹,但也因此比其他城市更早地遇到土地资源紧张约束城市发展的问题。为解决这一问题,2009年,深圳市创造性地提出“城市更新”的概念。深圳已在摸索建立起一套行之有效且独一无二的城市更新改造、运营的模式,即:“深圳模式”。


2017年4月25日,习近平在中共中央政治局第四十次集体学习时指出:必须充分认识金融在经济发展和社会生活中的重要地位和作用。金融是现代经济的核心。


2019年8月18日,中共中央、国务院印发《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。从“先行区”到“先行示范区”,两个字的变化却宣告着里程碑式的定位调整。作为先行示范区的深圳将站在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放、形成全面深化改革、全面扩大开放新格局。当正在发生转型变革、新老交替的城市更新行业“遇见”粤港澳大湾区的新风口,如何插上金融的翅膀,借助资本的力量实现新的腾飞?远洋资本在参会各界中将碰撞出怎样的“火花”?又会由此带来哪些富有想象空间的新模式与新场景?



日前,远洋资本副总经理、资产管理业务董事总经理陈阳(上图)应大会主办机构及合一城市更新集团(以下简称“合一集团”)的邀请,在有着“中国地产第一展”、“行业发展的风向标和助推器”美誉的2019深圳房博会期间,出席了以“洞悉湾区,预见未来”为主题的城市更新专场大湾区高峰论坛并发表主题演讲。以下是演讲内容:


资本助力破解城市更新“系统工程”难题


很高兴参加一年一度的房博会。今天我的主题演讲题目是“借力资本取成功——新时期大湾区城市更新与产业升级”。时间关系,我结合实际聚焦“有效利用资本化金融资源、不断放大场景应用效应 ”两个重点,大致从背景、机遇、契合以及助力这四个方面展开。
首先,相信在座的各位都已经比较了解大的背景了。8月18日,中共中央、国务院发文(《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》)支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,推动其成为社会主义现代化强国的城市范例。


《意见》全文近8000字,远洋资本分析认为核心内容可以归结为四个方面:1、加快实施创新驱动战略;2、推进配套金融体系改革;3、提升深圳国家化地位;4、推动粤港澳大湾区协同发展。

第二部分,我想通过一组数据和在座的各位一同回顾下从2000年初到现在,以深圳、湾区为代表的城市、区域城市更新模式的发展演变之路。


从上面这两张图表我们不难看出: 随着时间跨度的变化,由增量开发主导的新房市场已趋于稳定和成熟,基于存量土地更新、二手房流通和房屋资产管理的存量时代已正式到来。


土地、人口等瓶颈决定了城市发展的重心由增量建设转向存量优化,而城市更新由于资金需求量大、占用周期长;拆迁难度大、存在较多不确定性;审批环节多、专业要求高等特性,在客观上需要借助专业化机构的资本力量。


以深圳为核心的湾区为例,根据已有项目数据统计,深圳城市更新项目平均运作周期为5.69年。

城市更新是一项“系统工程”: 开展实施城市更新项目的早期阶段需要扎根本土的资源优势和地面执行力,成熟期阶段则需要与政府沟通规划以及地产产品开发运作的综合能力。由此,我们不难看出,一座城市、一个区域的全面升级、焕新的全过程均需要具备不同能力禀赋的专业机构、参与方共同投入资源。


我所在的远洋资本正是这样一家能够依靠过往在城市更新方面的成功实践经验,结合城市、区域发展、产业升级的实际特性、需求,提供定制化、全周期资产管理服务的另类资产管理机构。


远洋资本的业务范围包括:地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问及海外投资业务。截至2018年底,资产管理规模超过人民币900亿元,股权投资规模超过人民币100亿元。在地产投资领域,我们已先后获得投中、融中、中证金牛、21世纪经济报道等权威媒体和机构颁发的奖项。


我们的团队虽然年轻,但专业化程度很高:核心骨干成员均拥有十年以上的境内外知名地产公司、投资管理机构或相关行业从业经历,精通本土文化,兼具国际视野,团队成员均为“实业”+“金融”从业背景的复合型人才。


我们的母公司——远洋集团拥有丰富的湾区城市更新项目经验: 在湾区核心城市广州与深圳,远洋先后建设了远洋•天骄,、远洋•芙蓉墅、远洋•新天地、远洋•新干线等项目,深入布局核心区住宅、别墅、写字楼、公寓等综合业态;在中山市东区兴建了建筑面积超过200万平方米的大体量项目远洋城;同时,深入茂名、湛江,并积极布局珠海、江门、阳江等城市。


下面我想重点和在座的各位分享一下远洋资本在城市更新、产业升级中有哪些思考,开展了哪些探索与实践。


2018年,远洋资本发起设立了第一支城市更新类股权投资基金。在投资模式上,该基金采取了“买入-修复-退出”的“三步曲”:发挥远洋资本品牌及专业优势,整合金融机构和地产企业资源,筛选优质项目,为项目引入新阶段投资人,推动项目进展以及基金退出;发挥合作方丰富的城市更新服务经验,协助被投项目高效率、高质量完成各阶段旧改工作,提升项目成熟度,实现价值增值。

在项目筛选方面,基金采用覆盖申报立项及更新潜力分析、发展功能及指标研判、实施路径及拆迁评估、项目定位及市场价值分析、投资效益及融资方案分析、风险控制及交易框架六大模块的城市更新投资研判方法论以及有效成本溢价法的估值方法论,联合资深专家顾问团和城市更新协会智力资源,对项目进行专业研判。凭借远洋资本专业能力,我们的城市更新基金获得了众多有限合伙人特别是追求长期且稳定收益的险资、产业投资机构的青睐。


当然,由于投资标的的不同,城市更新基金的投资策略也有所差异。刚才我介绍的远洋资本城市更新基金是以优质高潜力城市更新早期项目作为股权投资标的的,还有根据开发商的痛点采取“收购其项目范围内的待拆迁物业,提高拆迁速度和效率”投资策略的基金。
另一种参与城市更新、区域产业升级的常见模式是与政府财政共同出资,发起设立产融一体化的母基金平台。城市更新的核心在于产业功能和城市功能的演进,远洋资本与合作方将从资本、资源、智力三方面积极助力地方政府布局产业更新运营。

在这里,我再分享一个远洋资本与深圳合一集团在成都温江区落地医疗股权投资基金的实际案例。


为支持成都市温江区培育三医产业生态,构建具有竞争力的大健康产业生态圈整体战略落地: 2018年9月,远洋资本与温江区政府引导基金管理人成都光华开源有限责任公司签订合作意向书:双方在医疗健康产业领域开展股权投资、资本运作等合作,共同发起设立“成都远洋医疗健康股权投资基金”。

基金定位于创新财政支持方式,发挥基金管理团队的基金管理和产业聚集优势,以市场化手段引导国内外优势资源集聚城区发展,支持温江区大健康产业发展储备项目:建设IDC大数据中心及综合医学产业园;打造医疗器械检测中心/创新技术转化中心、干细胞/免疫细胞研发中心;引入医学影像人工智能远程诊断技术公司……基金自去年9月正式设立以来,已为成都市温江区“三医两养”高地的建设发挥了较大行业促动效应。


结语
风起南海,潮起珠江,领航掌握,把脉方向。
我们愿与在座的各位携手并肩、协助合作,以实业为基石、以资本为助力,久久为功,善作善成,为把深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区贡献远洋资本应有之力。

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