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远洋资本周岳:房地产慢钱时代的长情资本该是怎样的?

2019/04/24

作者|投中网 李晓丽 Ellie

“一个是长,一个是慢,这是对目前国内房地产发展趋势比较形象而准确的描述。”

房地产行业在进入“存量时代”之后,在传统的“盖了卖”的销售模式之外,越来越多的房地产企业开始调整思路,从赚快钱向赚长钱转变。但长钱难赚,回现慢,既要专业度又考验耐心。

为什么存量时代一定就是慢钱?

“说到房地产大家第一个想到的是住宅开发,其次才是商业地产。经过二十年的行业高速发展期后,当前国内无论是住宅开发业务还是商业地产业务都存在着较为明显的从增量市场向存量市场转变的趋势,不同的业务领域也应该适用不同的投资及操作策略。在住宅开发领域依然强调快周转,而存量商业领域强调的是精耕细作,需要能够慢下来。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳分析道。

那么,在存量大时代正式来临后,“又长又慢”的钱该怎么赚?

 

 

(远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳在第13届看多中国投中年会现场演讲)

投中网带着这一疑问对周岳进行了专访,他总结了远洋资本在不动产“存量时代”的投资逻辑和核心策略——关注增值型与机会型投资机会,看好位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升投资机会;关注并挖掘不良资产中的投资机会;继续发挥“轻重并举、双管齐下”的独特优势。

最近几年,远洋资本最为市场所称道的案例是对中银资产包20万方建筑的收购。而收购中银资产包项目的“操盘手”,正是周岳。

如果简化来理解,在周岳的投资逻辑里,按照投资回报率有四类资产类型;按照标的物来分,远洋资本操盘的除了商办,还有物流地产、数据中心、产业园等更为复杂的底层资产。不局限于债权投资,远洋资本还辅以股权投资来为产业链赋能,为运营能力提效,带来的直接效果是物业租金乃至整体投资回报的提升。

一、“狼多肉少”,机构如何精准把握机会?

在周岳看来,远洋资本的房地产投资可分两种,一种是开发商自持逻辑,另一种则是地产基金投资逻辑。

所谓开发商自持,简而言之,就是在人流、客流集中的一线及核心二线城市的优质位置拿地,通过自建开发、自持运营,并以长期持有的方式来享受租金上涨带来的收益。这是一种长期的生意模式。

地产基金的投资逻辑则全然不同:通过基金的逻辑进行收购,并按照基金化的运作方式来进行退出,关注的更多是交易型不动产投资机会。

交易型不动产投资策略可分为四类:核心型、核心增益型、增值型和机会型。

其中,核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为8%-10%。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

按照持有周期,周岳认为有2种策略可以操作:长期和短期。

(1)长期策略(长期持有):散租。议价能力强,能够拿到更高的资金,适合运营能力强的;

(2)短期策略(短期退出):整租。租金低,优点是短期内出租率可达100%,现金流稳定,可以倒手退出。

以中银资产包为例,该资产包包涵了6个跨区域、跨城市的子项目,既有写字楼、商场,还有公寓。其物业业态水平也不一致,既有满租的写字楼,如:北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦,也有处于业态调整过程中、具备二次定位及改造潜力的商业项目,如:上海海兴广场及成都华敏项目。

这也就意味着6个子项目在短期退出时无法“打包”出售。基于此,周岳带领团队制订了“批发零售”的退出策略。目前位于上地的北京硅谷亮城项目已实现顺利退出,另外多个项目处于退出过程中,整个中银资产包的退出计划在2020年全部完成。

“批发零售策略”有什么好处?周岳认为,打包收购项目,整体的收购价格是很划算的,但每个项目单个退出,单个项目的溢价空间就更高。

简单来说,就是“低买高卖”。实际上,这也是整个不动产投资交易最基础的逻辑。但具体到每一笔交易、每一个项目,在实操过程中的操盘手法、操作流程、细节又各不相同,这就成就了每家投资机构独特的投资风格。

以最基础的找项目为例,人人都知道机会型投资回报率高,但市场上“狼多肉少”,尤以北上最为典型,机构如何才能精准把握投资机会?

周岳认为,项目竞争分为公开和非公开渠道两种。公开渠道信息相对透明,一般会通过大型代理行去拿,但非公开渠道拼的就是速度、执行力,还有对项目价格的判断力。

“如果对业主的心理预期的判断准确,能够直接戳中卖方的心理价位,是有可能不通过公开竞争拿到这个项目的。”

但怎样才能猜到卖方的心理价位呢?周岳认为:首先要进行业务市场对比,市场环境不同心理预期价位自然不同。比如:2018年整体资金面偏紧,相对比较容易谈到一个好价格。

其次,卖家背景不同预期价位也不同。卖方如果是基金,大概能够通过对收益要求的倒推,计算出是在什么时点大致以什么价位收购的。此外,处于退出期的基金对于退出收益的刚性要求会更高一些。

找到具有投资价值的标的并进行买入仅仅是一笔好投资的开始。真正考验一家投资机构实力的是如何通过运营提升物业的价值?运营的核心能力又是什么?

在周岳看来,运营的核心在于:提升收入和控制成本。他指出,所有一切的管理工作都是为了实现这两个目标,最终实现净坪效的提升,也就是营运净收入NOI的提升。

二、不只要投项目,要投就投一整个产业链

慢钱时代的长情资本,到底该长什么样?

对于远洋资本而言,与产业结合,是作为长情资本的一个非常重要的特征。

比如:在物流地产这个重资产行业,如果从行业布局的深度上看,远洋资本已经具备了与行业顶级投资机构比肩的行业地位。

远洋资本的优势是在于重资产和轻资产的结合层面上。“在物流这个行业,我们已经布局得非常全面了。”周岳举例介绍道,在轻资产端—PE投资,我们投资的九曳供应链是做冷链运营的,偏重于2C;郑明现代物流虽然也是做冷链的,但是偏重于2B;驹马物流则是目前国内覆盖范围最广、自有运力规模最大的城配服务商,一个“从最初第一公里配送到仓储运营、干线配送到最后一公里同城配送”的物流产业闭环格局已初步显现。

 

(远洋资产在物流地产板块的代表性项目)

在重资产端——物流地产方面,过去一年,远洋资本获取了超过100万平米的在管运营仓储面积,储备面积达300多万平方米。“相比于普洛斯这样的更为单纯的仓储投资人,地方政府显然更希望引入的是产业投资人。”有分析人士向记者指出。

在商业地产和物流地产之外,远洋资本同样看中的还有“数据地产”。

 

(远洋资本在数据地产板块的部分投资项目)

“数据地产”的承载物是“互联网数据中心”,也简称为“IDC数据中心”。但这个看起来有些笨重,选址往往在偏远省市的行业具备投资价值吗?周岳认为答案是肯定的。

“IDC是数字时代存储海量互联网数据的基础设施,也是助推云计算、区块链、5G等未来产业的基石。前端行业的发展必然带动了后端数据地产的发展。IDC中心的用户不是个人,不是2C的,而是2B的,稳定期租金收益率预估达到10%以上;而且通常而言,新兴的业态收益会大于成熟业态,在风险收益对比上也较为合理。”周岳指出。

三、联合办公破局:提效练内功,横向去扩张

除了资金量占用较大的持有型物业投资,远洋资本实际上还较早地在股权投资领域对“地产+”赛道进行了布局。

2018年6月6日,远洋资本宣布,出资近5亿元人民币领投国内办公服务企业纳什空间的B+轮融资。

谈及纳什空间的投资逻辑,周岳指出远洋资本当时一是看管理规模,二是看产品差异化。彼时,纳什空间依靠60万方的管理规模已占据行业领先地位;再者,纳什空间从产品上进行了差异化打法,选择了“分散式”的概念,推出了针对中国特色定制的“超级工作室”。

此后,不负众望,纳什空间凭借规模和稳定的租金收益,在2019年发起了联合办公业内首单ABS,融资2亿元人民币。

对于联合办公,周岳认为,行业本身的驱动应该是两个因素:一是“批发-零售”逻辑,也就是租金差逻辑,联合办公企业把楼整租进来,做成工位散租给用户,实际上降低了终端使用者的门槛。

二是经济自身迭代。千禧一代对于新的办公需求和传统一代不一样,他们更注重交流,更注重沟通,更注重一个社群的概念,联合办公的概念正在这种背景下应运而生的。

但中国的联合办公场景有其自身特点:一是国内任何一个行业竞争都很激烈,同时由于联合办公本身属于商业模式创新,而非技术创新,门槛相对较低,模式较容易复制。二是联合办公价格战凸显,获取房源价格上涨,同质化竞争导致出租端价格压力。两端叠加必然造成公司运营利润率降低。

周岳认为只有两种方式能破局:一是提升自身的管理效率,进行信息化管理;二是横向扩张规模。

在联合办公激烈竞争的过程中,行业出现了一些乱象,更为致命是持续亏损。在这样的背景下,联合办公这个赛道还值不值得投?

周岳认为,任何一个行业在发展初期,都会走过一个无序竞争的阶段。目前,联合办公行业已走到“腰部”阶段,行业开始出现并购,有一些公司可能撑不下去了,但也有一些公司依然能够获得融资。

但周岳认为联合办公这个赛道本身依然是有投资价值的。“除了租金差以及整体产业迭代的商业逻辑,联合办公本身是一个社群的概念,当这个社群真的积累到一定程度的话,能够发挥的价值是超过它原来价值的。”

那么,哪家联合办公选手能走到最后?周岳认为主要取决于三点:一、公司在行业里的位置;二、公司管理运营的效率;三、资本的支持。

“无论是传统的不动产投资,还是与其他产业相结合的一些新型持有型物业投资,我们都需要‘慢’得下来。”周岳在刚刚落下帷幕的“第13届中国投资年会 • 年度峰会”的圆桌讨论环节中表示,“慢”,一方面是因为这些空间、场景的催化需要时间;另一方面,步伐放“慢”,精耕细作,我们的收益才会更稳。

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