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远洋资本郑凡明:中国公募REITs,道路曲折,未来光明

2020/09/29

当前疫情仍在全球肆虐,不仅引起了大范围经济衰退,还加剧了全球性的资本回流,市场不确定性仍在不断加大。面临考验,企业愈发需要敏锐的洞察力与统揽全局的把控力,在大变革中挖掘“新”的投资机会。

自证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“《通知》”)以来,我国公募REITs正式起航。根据《通知》,我国公募REITs将率先在基础设施领域落地,规模可达数万亿的公募REITs市场渐行渐近。

 面对高速发展的REITs市场,远洋资本立足长远,积极拓展多元赛道,是积极的投资者(如:投资新加坡、香港等REITs产品);也是潜在的资产提供方(如:拥有物流地产、数据中心、商办物业等潜在装入REITs的资产)。

9月25日,远洋资本副总经理、基金业务中心总经理郑凡明受邀出席财视中国召开的“第四届地产股权投资与REITs年会”,就中国基础设施REITs的现状及前景进行了讨论与分享。苏宁控股集团不动产投融资总裁蒋海洋、东久中国首席投资官王瑛珮等行业专家共同参与了讨论。


图注:远洋资本副总经理、基金业务中心总经理郑凡明(右二)出席圆桌论坛讨论

针对新基建热潮中受到热捧的数据中心,郑凡明指出,放眼海外,数据中心并不是一个新买卖,尤其像美国这样的成熟市场。举例来说,美国Equinix公司已经在这个市场运营了近20年,它从一个很小的运营商,成为了当前全球第一的IDC运营商,在全球范围内管理着约30万个机柜,超过200多个数据中心,总市值一度突破600亿美金,成长的过程基本上就是单边直线上升的曲线。

但国内数据中心在过去受到的关注较少,再加之行业本身又是一个资金密集型的业态,除三大运营商之外,很多稳定运营的数据中心基本都采用了租赁运营的“二房东”模式。但现行公募REITs规定必须为产权清晰的自持物业,因此目前符合要求的资产相对较少。如果从收购土地、开发运维开始做起,周期较长,预计需要3-4年才能符合装入REITs的条件。

尽管如此,一直以来,远洋资本高度看好数据地产的发展前景,在IDC产业布局已久:2017年,通过战略性合作云泰数通,正式进入数字地产领域;2018年,落地南宁五象远洋大数据产业园项目;2019年,青白江大数据生态产业园项目正式签约落户四川成都;2020年,成功摘得浙江安吉大数据中心产业园区第一期100亩数据中心用地,预计三年内完成安吉IDC项目2万个标准机柜、超2万平方米的数据中心建设……这些都为远洋资本在未来IDC产业链上的投资,积累了丰富的投资经验、深厚的研究实力和成熟的运营能力。

谈及对公募REITs未来的发展期待,郑凡明强调:“我觉得未来中国的公募REITs市场是非常光明的,虽然道路很曲折,但方向是光明的。公募REITs作为对资产定价的一种重要方式,或者说一个重要的金融产品载体,具有非常客观的存在需要。”

目前,中国公募REITs仍面临着税务、架构搭建、管理者界限、信息披露、公众投资者的权利保护等众多具体问题,但“中国公募REITs元年”的号角已经吹响,推动公募REITs建设是深化金融供给侧结构性改革、增强资本市场服务实体经济能力的重要举措,是盘活存量资产、带动增量投资的有效途径。

未来,远洋资本将充分把握国家利好政策,发挥基金管理人的优势,境内外双管齐下,积极推进REITs业务研究探索,持续拓宽融资渠道,推动远洋资本融资多元化的进程。

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