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四川成都大型物流仓储项目土地顺利取得 远洋资本聚势产业全力促动区域发展

2019/08/27

近日,由远洋资本投资的四川成都市域范围内一块大型的物流仓储用地——占地面积约373亩(约合25万平米)的成都青白江物流地产项目完成土地摘牌。

据悉,项目规划建造高标仓库建筑面积约26万平方米,其中包含约5万平米单层冷库,以及约21万平米的单、双层干仓。项目竣工后将充分依托准确的市场定位、独特的区位优势、合理的空间利用以及项目方投资方——远洋资本全周期的开发运营能力,发展成为支撑整个华西区域快递快运、第三方物流、电商及冷链物流的总部基地。

图为:成都青白江物流地产项目规划建设效果图

项目的顺利落地对于远洋资本在产业地产领域的投资布局具有里程碑式的重要意义。远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳指出: 项目的顺利落地,不仅标志着我们在高标仓储领域的优势得到进一步巩固和夯实,也宣告着远洋资本在业内首创的“以仓为核心,网络布局”的轻重并举物流地产投资模式成功驶入“深水区”并得到市场检验。

重仓布局“高标仓” 大者恒强

何为“高标仓”?据远洋资本物流投资总监戴烨介绍,按照物流仓储项目的水平高低,我们可以将仓储用地划分为高标准标仓(简称“高标仓”)和传统仓储(简称“传统仓”)。

高标仓和传统仓在许多方面都存在着明显的差异,如:1、空间利用:高标仓储的规划容积率较高,空间使用效率通常是传统仓储的 3 倍左右,可大幅降低土地成本。2、区位优势:高标仓储选址多靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段,辐射区域广泛,可降低运输成本。3、自动化水平:高标仓储可实现作业高机械化和自动化,有效降低项目的综合管理成本。4、合规属性:高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确,可避免投资开发和运营管理中产生纠纷,保障仓储项目的顺利推进。

正如周岳在出席由中国房地产业协会主办的2019中国房地产金融论坛时所指出的那样,远洋资本之所以看好这个领域的深层次逻辑在于:众所周知,中国的电商产业发展要远远领先于美国,但中国高标准仓储或者高端物流仓储的供给、储备面积却远远落后于美国,这个差异就构成了投资空间。


无论从以上哪个方面去衡量,成都青白江项目都堪称一座标准意义上的“高标仓”。

2016年,国务院印发《关于同意在天津等12个城市设立跨境电子商务综合试验区的批复》(以下简称“批复”),同意在包含成都在内的12个城市中设立跨境电子商务综合实验区。批复提出: 建设西部电子商务国际物流中心,重点引进培育一批跨境电子商务综合供应链服务企业,这与远洋资本在蓉城所布局、引导的物流地产投资方向高度契合。

成都,乃至全国多数的区域物流市场机遇和挑战并存。成都物流地产项目主要集中在双流空港、龙泉驿、新都及青白江三个区域。近两年,由于成都的生产消费需求呈跳跃型和多元化增长,高标仓新集中供应量和去化量都较大,且电商自建库一定程度冲击市场。但中西部地区幅员辽阔,高标准仓储项目相对稀缺,占全国比例仅 22%。而且,成都的供应高峰即将进入尾期,未来供应随土地供应放缓而显著下降,多层库的市场接受度逐渐提高,尤其出现高标准冷链仓储短缺的情况。远洋会提前定位租赁需求端并结构性调整,将挑战置换成机遇。

此次,由远洋资本投建的成都青白江项目毗邻亚洲最大铁路港——成都国际铁路港和四川自由贸易试验区和跨境电子商务试验区,距联通欧洲桥头堡--蓉欧快铁(中国开往欧洲的快速货物班列)起点站码头仅4公里。项目坐落于物流集聚区,交通便利,周边多条高速道路及城市道路连通中心和城东、城北,且临近消费市场和货运终端节点,可作为成都市区的快递快运、新晋电商平台和冷链城市配送中心有效辐射并覆盖全市。

图为:成都铁路口岸多式联运海关监管中心

对于成都市而言,青白江项目落成启用后,不仅将从根本上解决以往由于冷链温控资源供应严重缺乏、“回程空车”所导致的物流成本居高不下,优质食品进出口增长乏力、国家补贴压力加大等问题,同时还将有效吸引大量上下游企业入驻,释放快递快运、新兴业态电商及相关第三方物流的需求,加速推动成都高标准仓储物流时代的到来,推动区域经济结构快速调整、产业链实现升级。

从空间利用上看,项目规划建造总面积约26万平米,其中包含约5万平米单层冷库,以及约21万平米的单、双层干仓。“25万平米和5万平米的项目是有本质意义上不同的,物流企业更青睐集聚的仓配一体化+总部基地项目。大,就意味着更多可能性;大,才足够支撑后续发展。”戴烨指出。

毋庸置疑,受快递快运、电商、第三方物流市场持续扩容的需求带动,“高标仓”仓储市场有着颇为广阔的市场前景。但由于其准入门槛高、开发难度大,当前,市场上具备全周期开发运营的项目开发商其实并不多见。

与传统的商业及住宅地产开发不同,物流地产在客观上要求开发商具备从拿地到建造、租赁运营的全周期运营能力:1、在当前仓储用地供应日趋紧张,地方政府对物流仓储行业供地谨慎的大背景之下,拿地能力已成为考验开发商全周期运营能力的先决条件;2、物流地产属于资金密集型产业,通过持有并经营物业,以获得持续且稳定的租金收入和管理收入,投资回收期一般超过 10 年,需要使用灵活的资本运作来盘活资产;3、招商运营能力,即获取并服务优质客户需求的能力。

和去年10月间,在浙江嘉兴南湖举行开工奠基仪式的远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园相同,项目由远洋资本、物流管理公司上海远瀚物流有限公司(简称“远瀚”)共同投资运营。远洋资本全权统筹物流地产平台的开发;远瀚则将发挥在运营方面的丰富经验,负责项目的规划设计、工程监理、后期招商运营和资产管理等相关工作。

这一“各取所长、优势互补”的合作模式,使双方得以充分发挥在拿地、项目开发、资金融通、招商运营、资产管理方面的优势,进而形成真正意义上覆盖物流地产项目开发运营全周期的核心竞争力。

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