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远洋资本周岳出席”2018中国不动产资产管理大会“并做主题演讲

2018/12/21

荣膺“金睿奖“
远洋资本周岳出席”2018中国不动产资产管理大会“并做主题演讲

12月20日,由睿和智库、万商俱乐部主办,乐居财经联合主办的《2018(第三届)中国不动产资产管理大会》举行。以 “穿越迷茫,慢行的智慧”为主题的本届论坛旨在当下“不确定性”的经济环境下,整合行业先驱力量,总结过往经验,共同探讨不动产资管未来路径。

远洋资本副总经理周岳受邀在“开发到资管,慢性智慧下的精益思考”主论坛上发表了题为《远洋资本的不动产资管创新路径》的主题演讲。

周岳指出,2018年,中国另类投资管理市场发生了巨大的变化。这种变化直观地体现在“资金端”和“投资端”两个方面: 首先,由于资管新规的出台,在“资金端”非标资金缩水严重,套利业务难以为继。其中,债权性质资金受到限制,股权性质资金也受到一定程度影响。2018年,股权基金LP募资量比17年回落60%。

与之相应的,在“投资端”,私募基金投资持有型物业的比例大幅增加,地产投资将成为私募基金投资端的“主战场”。随着中国不动产REITS的逐步放开,房地产并购交易机会将得到凸显: 不动产类资产的流动性提升、交易量大幅增加,受益于流动性溢价,不动产投资的存量价值将进一步得到提升。

周岳表示,基于此,未来,远洋资本在地产投资方面的策略将围绕三个要点展开:

第一、着重关注增值型与机会型投资机会。地产的投资策略可分为四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。远洋资本采取增值型/机会型策略,重点投资城市更新、存量物业改造类项目。中国房地产市场已进入“存量时代”,在可预见的未来几年,一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段将鲜有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市。据此我们认为,位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升是具有可挖掘性和盈利空间的优质投资机会。

第二、关注并挖掘不良资产中的投资机会。不良资产与地产行业的运行周期是全然相反的:地产行业是典型的顺周期发展,而不良资产则是逆周期。在当前经济周期下行的大环境之下,通过前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的,在市场“翻转”时,再通过运营方式处置资产回笼资金的操盘模式已得到市场验证。我们预计,到2020年,不良资产行业的市场规模可达到6万亿。但需要强调的是:由于不良资产的交易结构复杂、业态改造升级处理难度大;项目持有周期长、退出风险高,市场的准入门槛也比较高,机构须结合自身特点谨慎评估风险。

第三、轻重并举、双管齐下。远洋资本独特的另类投资管理业务模式使得重资产端——地产投资与轻资产端——股权投资可实现有效协同。周岳进一步以远洋资本在“物流地产”领域的投资布局为例,与出席论坛的600余位行业专家、同业嘉宾、媒体朋友分享了远洋资本在不动产资管创新方面的成功经验。

2018年,方兴未艾的物流地产行业迎来了一轮爆发式增长: 新零售业态正推动着“人、货、场”等商业要素的重构,由此催生“物流地产”成为新的资本风口。远洋资本作为较早试水“物流地产”的另类投资管理机构,在业内首创了“重资产持有+轻资产运营”的独特投资逻辑与布局模式。

“物流地产与商业不动产在投资的‘底层逻辑’上是相同的,都是重资产投资,即:通过获取土地建设资产,经过运营、持有最终实现退出。”周岳指出,但不同的是,远洋资本并没有选择完全在远洋的“体系”内构建这一业务,而是通过轻资产端——PE股权投资的方式在大物流赛道“自选取”领军企业,再基于这些垂直领域龙头企业的需求获取并运营物流地产项目。

2018年,远洋资本在“大物流”股权投资赛道收获颇丰:先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业,实现“从最初第一公里配送到仓储运营、干线配送到最后一公里同城配送”的闭环布局。

“这些物流公司无一例外都有长期租赁仓储设施的需求。举例介绍到,通过这种“轻资产”布局方式,远洋资本成功锚定租户(被投企业),再依托自身在重资产端的优势与属性帮助被投企业获取物流用地并提供长期回租的附加增值服务。

今年以来,远洋资本已陆续在包括天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安等热门城市获取了十余个物流地产项目。截止目前,在管运营仓储面积已超过100万平方米,储备面积达300多万平方米,快速跻身物流地产行业“第二梯队”。

“未来2-3年是物流地产的重要‘窗口期’,远洋资本将以冷链开发能力作为核心差异切入点,持续深耕‘以高标仓开发投资为核心竞争力’的物流地产领域,并在未来的1-2年逐步释放储备仓储项目,围绕核心枢纽区域‘以点成线’逐步形成辐射全国的布局。”周岳透露,与物流地产投资逻辑类似,远洋资本也在关注长租公寓、教育地产、以及医疗地产等领域内创新性的投资机会。

20日下午,远洋资本受邀作为协办方同发起“物流地产”分论坛, 并邀请到包括驹马物流、九曳供应链等物流垂直细分领域的领军型企业负责人、行业专家到场参与分享论坛。

远洋资本高级投资总监王瑞在分论坛上发表了题为“资本助力的物流企业升级与投资融资新风向”的主题演讲。

他指出,新零售发展将改变并进一步带动现代物流行业发展,从“人找货”到“货找人”:一切围绕消费者需求 。“货找人”趋势下商业组织逻辑逐渐发生改变 ,围绕用户、基于服务范围(距离),构建服务场景 、用户可通过多场景、多渠道、享受便利、透明的购物体验 ,基于服务场景与距离,设计供应链体系与物流交付 。

在新的物流趋势下,物流开发商将从单一的物流仓开发建设,转向以用户需求为基础,打造柔性供应链基础设施群;同样的,现代物流企业单纯只做物流会逐渐失去竞争力,物流企业应该逐渐向S2B2C模式延伸,S端切入点有统筹商流、开展供应链金融等;而对于物流地产运营商而言,外部变量的引入将促使运营商加速实现从“仓配一体化”到“以轻构重”模式的转变,即以仓为核心,数字化分析为核心能力开拓“全渠道一盘货”模式,从而提高重资产运营效率的模式。

同日,凭借2018年在销售型物业、持有型物业、物流地产等地产投资相关领域的出色表现,远洋资本与光大安石、弘毅投资等知名另类投资管理机构一同荣膺主办方颁发的最具含金量的年度奖项——“金睿奖”。 

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